Bustadoppføring | Advokatfirmaet Sjøquist

Bustadoppføring

Har du kjøpt bolig under oppføring?

Kjøpt bolig som ikke var ferdig bygget på avtaletidspunktet?
I så fall er det bustadoppføringsloven som gjelder for avtaleforholdet mellom entreprenøren og forbrukeren. Loven gir blant annet forbrukeren større mulighet til å gjøre endringer underveis i prosjektet. Er det inngått avtale mellom to næringsdrivende reguleres avtaleforholdet av avhendingsloven.

Følger entreprenøren reglene i bustadoppføringsloven?
Entreprenøren kan ikke avtale seg bort fra de reglene som følger av loven dersom det vil være til ugunst for forbrukeren.

Før du kjøper
- Les gjennom salgsoppgaven
- Studer tegninger og kontroller størrelser på rom
- Les leveransebeskrivelsen nøye
- Avtales noe muntlig, så må du følge opp skriftlig
- Still spørsmål og be om å få skriftlig svar

Kontrakt
- Still krav om skriftlig standardkontrakt
- Les grundig gjennom kontrakten før du signerer
- Sjekk hvilke forbehold utbygger har tatt inn i kontrakten
- Er det noe som er uklart, få det presisert
- Få inn dato for ferdigstillelse i kontrakten

Den viktige § 12 garantien
Ved oppføring av bolig regulert av bustadoppføringsloven plikter entreprenøren å stille garanti for minst 10 % av kjøpesummen dersom du eier tomta det skal bygges på. Dersom entreprenøren eier tomten skal garantien være på minst 5 % av kjøpesummen. Dette er minimumsgarantier, så du kan forsøke å få en høyere garanti i kontraktsforhandlingene med entreprenøren. 

Garantien er forbrukerens sikkerhet for eventuelle mangelskrav under byggeperioden, og for tiden etter overtakelse. Garantistillelsen er lovpålagt, og forbrukers betalingsplikt etter kontrakten inntrer ikke før denne garantien er dokumentert stilt. Garantien er normalt en selvskyldnergaranti fra en bank. Det vil si at om entreprenøren for eksempel går konkurs kan du rette krav mot banken som selvskyldnerkausjonist for entreprenøren. 

Forsinkelse
Dersom du har fått inn i kontrakten en endelig dato for ferdigstillelse har du rett på dagmulkt fra det som er avtalt overtakelse. Du kan maks kreve dagmulkt for 100 dager. 

Er det ikke avtalt overtakelse, er det et spørsmål om entreprenøren har hatt rimelig fremdrift under byggingen, om det kan anses å foreligge forsinkelse. 

Overtakelse
Det skal gjennomføres en overtakelsesforretning. Det vanlige er at entreprenøren kaller inn med 7 dagers varsel.

For at du lovlig skal kunne flytte inn i boligen må kommunen ha fattet vedtak om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Foreligger ikke dette kan du nekte å overta boligen, med den virkning at dagmulkt vil løpe. 

Hvis du flytter inn i boligen uten at det har vært overtakelsesforretning og arbeidene ikke er fullført, anses ikke overtakelse for å ha skjedd. I et slikt tilfelle vil dagmulkt løpe inntil arbeidene er ferdigstilt.

Hvis eiendommen ikke er ferdig når du kommer til overtakelse må det gjøres en vurdering av om du plikter å overta boligen. Er det større arbeider som gjenstår kan du sannsynligvis nekte å overta. 

Ved overtakelse har du en undersøkelsesplikt. Sørg for at det føres overtakelsesprotokoll, påpek alt du ser av feil og mangler. Om det er større feil og mangler vil du kunne ha mulighet til å holde tilbake deler av kontraktssummen. Dette gjøres på egen risiko, og må stå i forhold til manglene. 

Etter overtakelse
Følg med i tiden etter overtakelse, virker ting som de skal? 

Oppdager du etter overtakelse noe som burde vært oppdaget under overtakelsen, må du reklamere umiddelbart.

Har du oppdaget feil og mangler?
Ta utgangspunkt i hva som er avtalt. Start med kontrakten og salgsoppgaven. I tillegg er det av betydning hva som er gitt av andre opplysninger, både muntlig og skriftlig.

Dersom boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige regler i plan- og bygningsloven og forskriftskravene utgjør det en mangel. 

Oppdager du feil og mangler så må du dokumentere det, for eksempel med bilder og video. Send dette til entreprenøren sammen med reklamasjonen.  

Skjulte feil og mangler
Det kan imidlertid være skjulte feil og mangler som kommer til syne etter en tid, som du verken skulle eller burde oppdaget ved overtakelsen. I slike tilfeller er lovens krav at du reklamerer innen "rimelig tid". 

Rimelig tid
For reklamasjoner på bolig er det i rettsprakis lagt til grunn at noe særlig lenger enn to-tre måneder ikke er innenfor "rimelig tid". Denne relative reklamasjonsfristen gjelder innenfor den absolutte reklamasjonsfristen på fem år. Den absolutte reklamasjonsfristen på fem år gjelder normalt fra overtakelsen. 

Følg opp reklamasjonen
Etter du har reklamert er det viktig at du følger opp reklamasjonen. Parallelt med reklamasjonsreglene løper nemlig også foreldelsesreglene, noe som gjør at et krav som er i behold etter reklamasjonsreglene likevel kan tapes som følge av foreldelse. Foreldelse avbrytes ved avtale med selger eller ved rettslige skritt fra kjøper. Det betyr at du som kjøper må være oppmerksom på at reklamasjonskrav følges opp overfor selger, og om nødvendig bør du ta kontakt med advokat for å sikre deg at du ikke taper kravene dine på grunn av for sen reklamasjon eller foreldelse. 

Rettshjelpsdekning gjennom innboforsikring?
Havner du i en tvist med entreprenøren kan forsikringen din dekke deler av kostnadene til advokatbistand. Les mer om det her. Har du kjøpt boligkjøperforsikring må du ikke bruke advokatene til forsikringsselskapet. Du kan fortsatt velge den advokaten du vil.